주택은 기본적으로 무수익자산이다. 차익만 존재할 뿐 생산을 통한 자본누적으로서 이익분은 없다. 때문에 정상적인 상태라면 통상적인 물가상승율은 가격상승 요인이 될 것이고 아파트의 건물 노화에 따르는 감가상각분은 가격하락 요인으로 작용하게 되어 어느 정도 보합하는 상태가 정상적인 주택시장이라고 할 것이다.
지금의 상황은 여러가지 복합적 요인이 함께 작용하고 시장참여자들이 환상에 사로 잡혀 도합 수백조를 여기 꼴아박기 때문에 폭등이 계속되는 것이다. 아직도 가격상승의 요인은 있다. 새로운 주택수요자들은 2010년까지는 30대~40대, 40대~50대 모두 아직도 증가 추세에 있고, 이들 역시 대출차입을 통해 파생되는 자금을 부동산시장에 기꺼이 부을 준비가돼 있기 때문이다.
쉽게 비교하면, 신규진입자들은 다단계에서의 최말단이다. 이들은 신분상승을 위해 자신의 목돈을 모두 끌어모아 사들인다. 다주택자들은 어느정도 입지를 다진 중간보스급들이다. 최말단이 바라는 위치는 이들의 위치라 할 수 있다. 상급보스는 도시계획단계에서 정보를 획득해서 거대 차익을 실현할 수 있는 위치의 복부인과 실질투기세력들이다. 다단계에서도 상층부 숫자는 적듯이 이들의 숫자는 그리 많지 않다. 하지만, 엄청난 규모를 소유하고 있듯이 이들의 영향력은 전체에 미친다. 패션계의 디자이너라 보면 되겠다.
그럼 최고 대가리들. JU네트웍스의 주수도급은 역시 시장원리를 중시한다고 천명한 노무현과 고위관료(건교부, 재경부), 입법의원, 지자체장들이라고 보면 되겠다. 아파트선전에 나오는 연예인들은 역시 JU네트웍스에서 얼굴마담 역할을 했던 박세X, 서한X, 견미X, 등으로 비교될 수 있다. 자본주의 논리에 따라 충실히 고액의 광고료 받고 나오는 연예인들로선 억울함을 하소연 할 수도 있겠다.
이런 가정하에 어제 11/15를 들춰보자.
행정수도이전 vs 수도권내에 신도시 조성
노무현 정권은 수도권 집중에 따른 부작용과 이에 따르는 사회적 부담이 막대하다며 행정수도 이전과 공공기관 지방이전을 추진했다. 이것과 어제의 수도권 신도시 추가 건설은 어울리는 것인가? 서울을 비우자면서 신도시는 새로 건설한다? 신도시는 결국 자체적으로 자급자족도시가 아니다. 용어 장난이 있는 것 같은데 신도시는 위성도시로 불러야 한다. 위성도시는 뭔가 수도 서울에 인력을 대기위한 잠자리 공간으로서 BED TOWN일 뿐이다. 물론, 삼성의 봉담과 LG의 파주라는 예외는 있다. 서로 상충되는 정책. 버젓이 자행하고 있는 게 현실이다.
분양원가 공개에는 함구
투기적 시세형성 → 고분양가 → 다시 주변시세 상승의 고리에서 실수요자를 위한 분양원가 근접의 분양은 필수적 요소라 할 수 있다. 투기시장에서 분양시장이야말로 지자체가 최소한 무주택자라도 보호할 수 있는 곳이기 때문이다. 하지만, 분양승인권자인 지방자치단체장은 무엇을 하는가? 토지조성원가 및 건축원가는 토지매매계약서와 건축물 단가표 그리고 건설시장의 임금과 재료원가, 금리 등으로 간접적으로 지자체에서 추정할 수 있다. 추정못한다고 한다면 담당공무원이 아주 무능한 것이다. 터무니 없으면 승인 안내어주면 그만이다. 건설회사가 '갑'이 아니라 지방자치단체가 '갑'인 것이다. 분양승인권에 대해서는 지자체(서울 경기)에서 부터 빼앗아 전문가와 시민단체가 참여한 분양가 심의위원회(가칭)로 넘길 필요가 있다. 분양원가를 위원회가 잘못산정하면 건설회사는 분양원가 산출서류를 저절로 제출할 수밖에 없게 된다.
공공택지 위에 주택법상의 주택사업승인과 분양가승인 등의 규제를 받아 장사를 하는 건설회사의 고분양은 충분히 막을 수 있다. 간단하지만 실행하지 않는 이유, 참 기괴하다.
분양가 25%인하는 말 장난
용적률인상은 공급세대의 인상을 의미한다. 이것은 경제학에서 우하향하는 AC곡선을 놓고 볼 때, 수량이 늘면 평균비용은 줄어든다. 이것은 규모의 경제에서 나타나는 기본적인 현상이다. 정부가 인위적으로 내린다는 '공'으로 볼 수 없다. 공급세대의 증가는 단위면적당 거주인구수를 늘려 1인당 사회간접시설이용비율을 떨어뜨리는 것이므로 질낮은 주거공간의 제공으로 볼 수 있다. 주변 녹지비율을 신도시의 경우 24~28%하던 것을 20~24%로 낮추어 주었는데, 이 또한 쾌적한 환경과는 거리가 먼 질낮은 아파트의 대량공급을 의미한다. 결국 분양가 25%를 낮추겠다는 것은 맞는 말이다. "하지만, 제품의 질도 25% 낮아졌다는 거~" 참 말장난을 어디까지 할 것인지 우스울 따름이다.
기존주택에 대한 대책이 없다.
나라 전체 주택보급율은 100%를 넘었다. 서울 및 수도권은 90%가 안되는데 서울 및 수도권 주민의 10% 이상은 그럼 노숙, 하숙을 한단 말인가? 통계부터 좀 기괴하다. 말장난이고, 다주택자들이 현재 요지부동이며 일부 연말이 되어가면서 양도세 부담으로 매물이 나오는 실정이기는 하나, 대부분은 정권 교체에 따른 정책 변경에 대한 기대감으로 요지부동이다. 때마침 한나라당에서 종부세과표기준 6억에서 9억으로 인상, 과표금액의 인별합산 등의 정책을 내놓았다. 이런 기대감을 더 부추기기 딱 좋은 것이 아니고 뭔가?
정부의 큰 실수는 정책내에 타당성, 개연성이 있건 없건간에 '신뢰성'이 거의 없는 정책을 양산한다는 것이다. 이번 대책에서는 통화정책을 담당하는 한국은행이 빠졌으며, 서울시장과 경기도지사 그리고 각 시구청장이 제외됐다. 지금의 부동산 투기의 문제는 아직까지는 수도권에 한한다고 볼 수 있다. 지방은 미분양이 6만호를 넘고 있다. 이 문제는 기본적으로 지방자체단체의 의견을 수렴했었어야 한다.그리고 정권교체의 기대감이 팽배한 이때에 대권주자들에 대해선 합의서나 각서는 왜 받지 않는 것인가? 지금 아무리 강력한 정책을 시행한들 차기주자가 뒤짚으면 그만이다.
이외에 분양 물량에 대한 투기수요의 청약을 막을 방법 없다는 점, LTV제한은 부동산 안정에 기여한다기 보다는 실질적으로는 금융기관 자산건전성을 위한 제도일 뿐이라는 점 그리고, 단기간에 주택의 과잉건설은 건설경기 과잉을 부르고 건설일용직의 임금인상을 부추기고, 원자재의 가격인상을 부추겨 다른 제조업의 희생을 부를 수도 있다는 점 등 여러가지 부작용이 예상된다. 앞으로 11/15대책의 전면수정과 다주택보유자에 대한 주택소유 유인을 꺾을 만한 대책을 위해 노력해야 할 것이다.
P.S. 다단계는 절대 안하는 게 모두에게 좋다. 따라서, 아파트 1년간 안사기 운동을 벌이는 시민운동이 필요할 듯 하다.
부동산안정화방안(11/15)
http://moct.news.go.kr/warp/webapp/news/view?section_id=p_sec_1&id=19fec67782f2cda51131d170
* 보스코프스키님에 의해서 게시물 복사되었습니다 (2006-11-16 17:36) |
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[우리모두] 꿩 먹고 알 먹고 
