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Name
  보스코프스키 2006-11-18 12:54:20, Hit : 1877
Subject   [우리모두 재인용]소시민이 생각하는 부동산 정책
소시민이 생각하는 부동산 정책



* 브릭 소리마당에서 퍼옵니다.
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Name    
   rk81...   (2006-11-17 14:37:11   hit: 128   추천화분: 4)


Subject  
   소시민이 생각하는 부동산 대책






이 사이틍의 취지에 걸맞지 않는 내용이라 생각되지만 최근의 부동산 광풍이 국가적 재난으로 이어질까 우려되어 글을 올려봅니다. 관리자는 적절치 못한 내용이라 생각되면 삭제 하셔도 좋습니다.

부동산 가격 안정을 위하여

8.31 조치에도 불구하고 강남과 분당을 비롯한 일부 지역의 아파트 가격이 폭등하고 판교 분양 열기가 과열되는 이유는 무엇일까?  신행정도시니 혁신클러스터니 하며 전국을 개발현장으로 만들고 엄청난 액수의 토지수용보상비를 풀어버린 상황에서 부동산투기와 아파트가격을 잡자고 달려드는 이 정부의 이율배반적 정책이 주범이겠지만 정책입안자나 국민들의 주택이나 주거에 대한 근원적 문제의 접근이 부족해서가 아닌가 한다.

부동산 이야기만 나오면 누구나 하는 이야기가 있다. 부동산은 제한된 재화로 공공적 성격이 강하며, 특히 주택은 투기의 대상이 되어서는 안되고 주거의 목적에 충실해야 된다고 말이다. 또한 공공의 재화를 사용함에 있어 그에 대한 적정한 댓가를 지불하여야 한다고 생각한다. 하지만 개인은 특히 주택 보유자는 이 사회적 합의와는 별개로 자산증식을 기대하며 가격상승을 은근히 바라고 있다. 이 사회적 합의와 개인 욕망 간의 모순적 괴리가 작금의 부동산 문제의 본질이다. 이 모순은 사회적 시스템(정책)이 주택 가격의 상승이 개인의 이익에 결코 도움이 되지 않는다는 것을 보여줌으로써만 해소될 수 있다.

1. 양도소득세와 보유세는 강화하고 거래세는 낮추거나 없애야

아파트 가격은 토지가격과 건축비로 구성된다. 건축비는 당초 건축시의 비용으로 고정된 투자비이며, 토지가격은 교통, 환경, 문화, 교육여건 등 사회적 인프라에 의해 결정되며, 이 인프라가 개선되면 토지가격도 상승한다. 이 사회적 인프라는 개인이 직접 부담한 것이 아니라 사회 전체의 비용(세금)으로 구축된 것이다. 따라서 자재의 질이나 인테리어 고급화를 통해 아파트 가격이 올랐다면 개인의 투자에 의한 것임으로 매도시 발생하는 양도소득세는 없거나 미미해야 하겠으나 토지 가격의 상승으로 인한 것이라면 사회적 부담의 결과임으로 양도소득은 중과세해야 함이 마땅하다.
양도세를 완화하여 주택 소유자의 부담을 줄여 공급량을 늘리자는 (불순한)의견을 제시하는 전문가도 있다. 지금 매물을 내놓지 않는 이유는 양도세 부담도 있겠지만, 정권이 바뀌면 정책이 비뀔 것을 기대하는 정책 일관성의 불신 때문이지 정권과 관계없이 이 정책이 계속 유지될 거라 생각되면 매물은 금방 쏟아질 것이다. 만약 양도세를 완화한다면 주택 소유자는 오히려 소유에 대한 부담이 덜어질 것이다. 지금같이 향후 집값 상승을 기대되는 국면이면 양도세 부담이 적어 차익이 더 커질 것을 예상하여 계속 보유할 것임으로 오히려 공급이 줄 수 있는 역작용도 무시할 수 없다. 또한 1주택자나 다주택자가 매도하는 것은 소유권의 공급일 뿐 실물의 공급은 아니다. 효과도 불분명한 양도세 완화보다 보유세를 더 강화하는 것이 그 목적을 달성하는데 용이할 것이다.
현재의 주거환경을 만든 비용이 대부분 사회적 비용임으로 수익자 부담의 원칙에 따라 그 주거환경을 향유하는 편익에 부과되는 보유세도 강화되는 것이 바람직 할 것이다. 보유세라는 말은 빈부의 계층적 의미를 연상시킴으로 “사회 간접세”나 “편익세”라고 불러 과세 근거를 명확히 하면 위화감을 불식시킬 수 있지 않을까 생각한다.

다음으로 취득세와 등록세인 거래세를 보자. 취득과 등록에 있어 사실상 공공이 소유한 개인에게 제공한 재화나 편익은 없다. 이러한 측면에서 거래세는 대폭 낮추거나 폐지해야 한다. 또한 거래세 약화는 원활한 매매를 통한 거주이전을 용이하게 하고 주거지와 실생활지(직장)의 접근을 빠르게 하여 교통문제를 완화함으로써 사회적 비용도 줄일 수 있다.

8.31조치는 상기의 이유로 바람직한 방향인 것으로 보인다, 다만 노무현 정권이 이 조치를 취하는 방식이 과세에 대한 근원적 이유를 위와 같이 대중(특히 과세 대상자)에게 설명하고 사회적 동의를 얻어가는 것이 아니라 정치적 차원에서 접근하여 “강남과의 전쟁”이니 “세금 폭탄”이니 하는 감정적, 적대적인 방식으로 풀어갔던 것이 문제였다.

2.  1가구 1주택도 양도소득세 부과해야

1가구 1주택이던, 1가구 다주택이던 양도에 따른 매매차익의 발생은 마찬가지이며, 소득에 따른 과세라는 일반의 원칙에서 예외일 수 없다. 현재의 1가구1주택 양도소득세 비과세는 “주거 안정”을 목적으로 하는 1가구 1주택자들을 보호하기 위한 것이지 자산가치 증식을 목적으로 한 주택의 매매를 위한 것이 아니다. 그러나 작금에는 이 조항이 자산증식의 도구로 악용되고 있어 주택에 대한 사회적 합의와 법이익을 훼손하고 있다.

강남 아파트 수요자를 구체적으로 들여다 보면. (1)전문적 투기세력, (2)자산증식을 목적으로 아파트를 보유하려는 다주택 소유자, (3)강남 아파트의 향후 자산가치 상승을 기대하는 1가구 1주택자 혹은 무주택자, (4)현재는 강남 입성을 하는데 필요한 자금여력이 없으나 언제가는 강남에서 자산차익 실현을 기대하고 준비하는 사람, (5)순수하게 강남의 우수한 주거환경을 누리고자 진입하는 1가구1주택자 혹은 무주택자로 나눠 볼 수 있을 것이다. 이 중 1가구1주택 양도세 비과세로 보호 받아야 할 대상은 (5) 뿐이다. (1)과(2)가 가격폭등의 주범이지만 이들은 극소수이다. 1가구1주택 비과세 조항을 악용하거나 악용할려는 사람은 (3)과 (4)의 부류로 90% 이상을 차지하며, 투기세력의 작전을 용이하게 하는 사실상의 배후세력으로 본의 아니게 기능하며 실질적 가격 폭등의 주범이다. 이제 1가구1주택 양도세 과세를 할 경우를 상정해 보자. (3)과 (4)는 대부분 사라질 것이며 일부는 (5)의 부류로 선회할 것이고 따라서 (1)과 (2)는 배후(지원)세력이 사라진 상태에서 소기의 목적(?) 달성은 불가능할 것이다. 아파트 시장은 (5)와 (2)의 일부인 순수 실수요자만 남아 공급-수요법칙에 의해 가격하락으로 돌아 설 것이며, 순수 실수요자의 구입도 수월해지고 시장 본연의 기능을 회복하게 될 것이다.

현재 6억 이상의 1가구1주택에 대해 양도세 부과를 하지만, 양도세 과세대상액의 산출이 양도차익*(매도액-6억)/매도액으로 4억에 매수하여 7억에 매도할 경우 양도차익은 3억이지만 양도세는 1천5백만에 불과할 정도로 매우 낮아 고가 주택에 양도세 부과는 허울뿐이다. 따라서 양도세는 양도차익을 과세 대상으로 하고 보유기간의 물가상승률 만큼 양도차익에서 공제하여 과세하는 방향으로 일원화하는 것이 바람직하다.
이백만 홍보수석과 이병완 비서실장의 아파트 거래 내용을 보면 6억 이상의 아파트임에도 불구하고 이 조항을 적용 받아 2억 이상의 양도세를 절감하는 혜택을 누린다. 또한 6억 이하의 아파트에 대해서는 완전 비과세(비과세 조건 충족시)임으로 3~4억대 아파트들은 향후 6~7억으로 2배 정도 가격이 상승하더라도 양도소득세 부담이 없다. 오히려 6억이라는 비과세 기준을 설정함으로써 이 지점까지 가격을 가파르게 상승시키는 결과만 초래한다. 따라서 1가구1주택자들도 자산증식을 목적으로 자기 소득수준을 관계없이 무리하게 대출받아 아파트를 구매하려는 가수요층을 형성하게 되어 실물 공급/수요에 따른 정상적 가격 형성을 왜곡하게 한다. 주택시장의 정상적인 기능 회복을 위해서도 반드시 1가구1주택 양도세 과세는 하루 빨리 시행해야 한다.

1가구1주택 양도세 과세 적용은 지금부터 실시하되 실시 이후의 매수분의 매도시 발생하는 양도차익에 대해 적용하여 소급 적용을 배제, 법의 안정성을 확보할 필요가 있다. 무주택자는 기득권의 보호라고 반발할 수 있으나, 중장기적으로 주택가격의 하향 안정화로 주택 구입을 쉽게 할 수 있음으로 불만을 가질 이유는 없다고 생각한다.

* 인간은 누구나 이기적이다. 가진 자나 못 가진 자 모두, 앞의 (1)부터 (5)의 부류 모두 이기적인 것은 마찬가지이다. 무주택자나 1가구1주택자가 강남 아파트 보유자나 다주택 보유자보다 더 도덕적이거나 이타적인 것은 아니다. 누구나 법의 허용 아래 자신의 욕망을 최대화할려고 한다. 법이 더 이상 사회적 이상(합의)이나 법이익을 보호하지 못하고 악용될 때 그 변경은 불가피하다.
* 비강남인은 강남 아파트 가격의 폭등을 비난하는 이면에는 강남 진입의 욕망이 또아리를 틀고 있으며, 그 또아리는 강남 아파트 가격 상승의 거름으로 작용하고 있음을 알지 못한다.

3. 부동산 정책은 중산층 및 서민의 주택가격 안정을 목표로 해야

정부의 부동산 관련 발언을 보면(대통령 포함) 강남의 집값을 잡겠다는 데 초점을 맞추고 있다. 정책의 수혜 계층과 정책의 궁극적 목표가 명확하지 않으면 방향과 방법이 전혀 엉뚱할 수 있다. 부동산 정책은 중산층 이하의 계층의 주택가격의 안정이 목적이다. 노골적으로 말해 강남의 집값이 10배를 뛰더라도 서민층 아파트에 파급되지 않고 서민 아파트 가격이 안정된다면 문제가 되지 않는다. 중산층 이하의 사람들은 상대적 박탈감을 이야기하지만  실제 이 사람들이 손해 본 것은 없다. 그리고 강남에 들어갈 능력도, 이유도 없다. 막말로 강남 아파트 가격의 폭등으로 자산 증식을 했다고 하더라도 그 수혜자는 전국의 1%도 되지 않는다. 다만 그 1%에 자기가 들지 못했다는 이유로 불만이지만 냉철히 생각해 보면 우리(비강남권)는 보유세 강화와 양도세 강화만 일관성 있게 정부에 요구하면 된다. 강남 집 값이 10억에서 20억으로 뛰면 강남권에서 보유세 및 양도세가 많아짐으로 우리는 상대적으로 담세율이 작아질 수 있다. 반대로 집값이 떨어지면 강남에 쉽게 진입할 수 있어 말 그대로 우리는 꽃놀이 패인 셈이다. 괜히 들어가지도 못하면서 강남을 질시하거나 선망하다가 오히려 강남 집값 올리는데 본의 아니게 도움을 줄 뿐이다.
따라서 부동산 정책(공공개발)은 강남에 진입하고자 하는 사람들에 초점을 맞출 것이 아니라 서민 및 무주택자들이 저가에 자기 집을 가질 수 있거나 임대할 수 있도록 중소형의 아파트 공급을 늘리는 방향으로 가야 한다. 강남 수준의 중대형 이상의 고급 아파트의 공급은 민간업자에게 맡기되, 용적률 상향 조정과 재건축 조건의 완화로 공급을 원활하게 해 줄 필요가 있다.

4. 강남 대체 신도시 대신 서울 부심권을 축으로 자족적 환경을 조성하라
혹시 동부간선도로를 타보셨는지 모르겠다. 동부간선도로는 노원구를 비롯한 서울 동북부지역이 서울 시내와 강남을 진출하는 주간선도로이다. 이 도로는 양방향 각 3차선으로 이어지다 상계동 입구에서 각 2차선으로 줄어져 태릉 입구부터 정체가 15년 전 개통 당시부터 심해져 5~6년 전부터는 새벽 1,2시에도 정체가 되는 상습 악성 정체구간이다. 이러한 실태에도 불구하고 확장공사 계획이 최근에야 이루어져 2008년부터 공사를 시작한다고 알고 있다. 강남에서 이런 도로를 15년간 방치했겠는가? 구리에서 태릉으로 진입하는 사거리도 만성 정체구간 된지 10년은 넘었지만 북부간선도로에서 바로 고가도로만 연결해도 해결될 문제인 것 같은데 이에 대한 투자계획은 들어보지 못했다. 노원구의 교통환경에 우선적으로 투자하라는 요구는 하지는 않겠다. 다만 투자의 우선순위의 선정에 있어 긴급성과 효과를 따져 투자를 해달라는 것뿐이다. (지역(구)별 교통 인프라에 투자된 지역별 금액을 통계를 발표했으면 한다)

최근에야 노원에도 롯데시네마가 들어와서 그럴듯한 영화관이 생겼지만, 얼마 전만 하더라도  스펙터클한 영화를 볼려면 시내나 강남의 메가박스 같은 좋은 영화관을 찾아가야 했다.  
물론 영화관을 짓고 영업하는 것은 민간에서 해결하는 것이고 정부가 관여할 문제는 아니지만 문화공간이 그 만큼 열악했다는 이야기다. 강남의 예술의 전당의 반 정도의 규모가 강북지역에 건립된다면 노원을 비롯한 강북민이 멀리 강남을 갈 필요 없고 지역내에서 문화활동을 할 수 있을 것이다. 태릉에 있는 육사 부지와 골프장을 이용하여 현재의 녹지를 보전하고 그 일부를 문화시설로 유치하면, 서울 동북부와 구리 지역민의 문화 갈증을 해소할 수 있지 않을까 생각한다. 육사가 서울 시내에 꼭 있어야 할 안보적 이유도 없고 대통령이나 군 일부 장교를 위해 골프장이 시내에 있다는 것도 지역주민의 입장에서 이해하기 힘들다.

정확한 통계는 모르지만 강남지역 구와 강북 지역 구의 교육예산이 천양지차인 것으로 알고 있다. 강남 집값의 상승요인이 교육문제가 주라고 하면서 이러한 교육예산과 교육 인프라의 편중을 방치한다면 말이 될까?

이러한 몇가지 강북지역 교통/문화/교육 인프라가 개선되면 그 지역내에서 지역민의 문화/교육/경제적 욕구를 자족적으로 소화할 수 있음으로 해서 교통문제 완화와 강남으로의 이주 욕구를 해소할 수 있게 된다. 서울시내 혹은 수도권의 부심권을 중심으로 자족적 사회 인프라를 구축해 줌으로써 이 지역들이 강남에 대한 수요를 흡수하게 될 것이고 대규모의 재원을 투자한 신도시 개발 없이도 주택가격 안정을 도모할 수 있을 것이다. 또한 출산율의 감소와 신행정도시의 건설에 따른 수도권 인구의 충청권 이주, 전국 주택보급률 100% 상회 등을 보아 2012년부터 본격적인 주택수요감소가 예상됨으로, 신도시 건설을 통한 공급만이 능사는 아닐 것으로 판단된다. (행정수도 이전에 대해 반대하는 입장이지만 이미 확정되어 시행된 사업이라 향후 수도권의 이탈 인구는 발생하리라 인정함)



5. 세제 개편 및 교부금 조정으로 재정 균형을 개선하라

1) 재산세를 국세로 전환하고, 주민세는 납부자의 주민등록지(실거주지)로 교부하라

사회적 부담으로 구축된 경제/문화 인프라의 개선으로 형성된 재산에 대해 부과하는 재산세는 인프라 구축 제공자인 국가로 환수되는 것이 마땅하다. 물론 이 인프라 구축에 있어 구가 기여한 부문이 있을 것이다. 따라서 그 기여도에 따라 재산세를 국세와 지방세로 분할하는 것이 합리적이다.

노원구 집에서 강남의 직장으로 출퇴근하는 사람의 근로소득에 대한 주민세는 누가 수취하는지 관심을 가져 본 일이 있는가? 놀랍게도 직장의 籍이 있는 강남구로 귀속된다. 업무빌딩이 많은 부자구(강남,서초,송파)는 주택단지가 많은 가난한 구민(노원,도봉,은평 등)의 주민세로 세수를 늘려 부자구의 생활환경 개선에 투자할 수 있는 웃지 못할 세제 구조이다.  가난한 구민이 부자인 구민에게 적선하는 꼴이다. 이것은 조세 정의와 부동산문제 해결 대책을 말하기 이전에 상식과 합리성의 문제이다.

2) 區별 복지예산(정부 교부금) 지원은 저소득층이 많은 구에 늘려야(문화일보 11/16 11면 참조)
1년 예산이 3513억인 강남구의 복지예산은 669억(19.1%), 반면 전체 예산이 2505억인 노원구 복지예산은 1021억(40.8%)이 넘는다. 노원구는 공무원 인건비를 제외하고 나면 순수 사업 예산의 대부분인 87.6%가 복지비로 빠져 나간다. 예산은 많고 기초 생활수급자는 적은 부자구(강남,서초,송파)는 재정여력이 더 생겨 사회,경제적 인프라 구축에 투자해 생활여건이 갈수록 좋아지는 반면, 노인, 장애인, 기초생활수급자가 많은 가난한 구(노원, 은평 등)는 이들을 위한 복지예산의 부담으로 신규사업은 엄두도 못내고 현상유지도 급급한 실정이다. 국가 전체가 담당해야 할(사회 정의 측면에서는 부자구가 담당해야 할) 사회 소외계층의 부양이 가난한 이들이 부담해야하는 기막힌 일이 이 때가 시정되지 않는 것일까? 이는 기초생활보장법상 국비 50%, 시비 25%, 구비 25%로 부담하게 되어 있는 현행 복지재정 분담 정책이 구간 형평성을 고려하지 않은 결과다.

이러한 세제와 교부금의 불합리를 시정하지 않으면 가난한 구의 세금으로 부자구를 지원하는 꼴이 되어 부자구의 생활여건이 갈수록 좋아지는 것은 뻔한데 강남 집값이 잡힐 수 있을까? 이의 시정은 부자한테 뺏어 가난한 자에 배분하자는 것이 아니라 수익의 원천 제공자에 수익이 귀속되어야 하고 소외계층의 부양을 똑같이 분담하자는 형평의 이치에 충실하자는 극히 상식적이고 합리적인 제안이다.


6. 공공개발 아파트 분양의 문제점 (공영개발 주택은 원가에 공급하고 양도소득세는 예외 없이 부과해야)

최근 정부가 판교 신도시의 아파트를 분양하면서, 원가에 관계없이 시세의 90% 수준에 채권입찰을 더하여 고액으로 분양하였다. 이것은 이 정부의 부동산 정책의 난맥상을 그대로 드러낸 사례의 하나이다.

1) 토지 수용은 저가에 해야
아파트 원가에 있어 가장 큰 비중은 토지대금이다. 그러나 판교는 수도권에서 가장 비싼 땅이며, 사유지가 많아 토지 수용 부담이 엄청나며, 그것은 그대로 아파트 원가에 전가된다. 토지는 가급적 국유지 혹은 시유지가 많은 지역을 대상으로 하는 것이 좋다. (그런 측면에서 송파 지역은 이 조건을 충족하여 적당하다 하겠다)
또한 수용한 토지의 보상비는 현재의 경기상황으로 보아 거의 대부분이 부동산에 재투자되는 경향이 있어 결과적으로 부동산 투기 자금을 대주는 역할로 작용하여 부동산 가격을 안정시키겠다는 정책이 오히려 가격 상승을 부추키는 꼴이 돼 버린 것이다.

2) 국민주택 규모의 아파트를 많이 지어야
판교가 중대형 평형을 많이 공급하고 용적률도 낮게 하여 강남 대체 효과를 노린다고 한다. 이는 강남 집값을 잡기 위한다는 것이지만 실제 내용은 강남 진입을 위한 계층이 수혜자가 되는 것이다. 현상적으로 나타나는 비강남권 사람들의 상대적 박탈감을 무마하기 위한 정치적 처방이다. 서민과 무주택자들이 실질적으로 필요한 것은 고급스런 주거환경이 아니라 내 집 마련으로 주거에 대한 불안을 떨쳐 버리는 것이 시급한 것이다. 따라서 판교는 용적률도 높여 원가도 낮추고 중소형 아파트 위주로 공급되어야 한다.

3) 공영개발은 원가에 분양하고 분양아파트의 향후 발생하는 매도차익에 대해 양도세 철저히 부과해야
이번 판교 아파트 분양가는 채권을 포한 1,800만원/평 수준이다. 이는 보통의 서민은 당첨되어도 계약금도 낼 수 없을까봐 분양 신청도 꿈꾸지 못하는 고가이다. 공공개발하는 주택은 국가가 분양원가에 분양하여 중산층 이하 계층이 입주할 수 있도록 하여야 한다. 아마 원가로 분양하면 1,000만원/평 이하로도 충분했으리라 본다. 이렇게 했더라면 주변 분당 및 강남의 집값이 안정되고 상호 에스컬레이트 되는 악순환도 없어졌을 것이며 주변 아파트의 거품도 많이 빠지는 효과도 있었을 것이다.

또한, 토지공사와 주택공사를 합병하여 운영 효율을 높이고 전문가 및 시민단체가 원가 검증위원회를 구성하여 토지조성 및 건축 원가를 검증하고 그 내역을 공개하도록 한다. 이러한 원가 분양이 11/15 발표한 분양가 25% 인하발표보다 훨씬 합리적이고 국민들에게 신뢰가 갈 것이다. 이번 발표는 애초의 분양가가 얼마의 마진이 있는지도 모른 상태에서 막연하게 25% 인하라고 하는 것도 문제고, 분양 전까지 수년간 발생할 수 있는 토지수용비, 건축비의 변동에 대해서는 전혀 고려되지 않는 것이라 비합리적 대책이라 생각된다.

최근 홍준표 의원이 발의한 토지임대/ 건축분양도 좋은 방안이라 생각되지만 건물이 노후되어 재건축할 경우의 문제와 토지 임대료에 대한 입주자와의 분쟁 여지가 있다. 원가분양/양도차익 환수라는 단순한 방식이 홍의원의 토지임대/건축분양과 주택환매 방식의 장점은 취하고 부작용은 적지 않을까 생각된다.

그리고, 1가구1주택 양도세 과세가 전면적으로 시행하기 어려울 경우에는 판교와 같이 공공개발하는 아파트에 대해서는 원가에 분양하되 분양 받은 가구는 1가구1주택자라도 향후 매도시 양도소득세를 철저히 부과한다는 조건을 붙여 실제 주거 목적을 위한 사람만 분양할 수 있도록 하여야 한다. 이 지역은 양도소득세 전면 실시지역으로 하여 향후 매수자도 이 조건은 그대로 유지하게 한다.

이러한 원가 분양은 활성화되지 못하고 많은 문제를 안고 있는 현재의 임대아파트 정책에도 도움을 줄 수 있다. 현재의 임대아파트 제도는 소형 위주의 공급이고, 처음 임대아파트에 입주한 임대자가 자녀들이 장성한 시기에 조금 넓은 평수의 아파트로 이전할 때 많은 어려움이 있다. 조금 넓게 갈려고 할 때, 넓은 평형의 아파트는 거의 없을 뿐 아니라 일반 아파트를 구매할려고 해도 지금의 임대아파트의 보증금으로는 어림도 없다. 이를 아는 서민들은 애초부터 임대아파트를 기피하고 작지만 가능한 자기 소유의 아파트를 가져 가격상승에 따른 자산가치 증식으로 향후 조금 넓은 평형으로 이전시 자금부담에 대비할려고 하게 된다. 만약 공공개발 아파트가 원가로 계속 분양된다면, 임대 아파트 입주자들도 쉽게 자기 소유의 조금 넓은 평형으로의 주택을 가질 수 있는 기회가 있음으로 무주택자들의 임대아파트에 대한 선호가 높아질 수 있다.

이렇게 되면 장기적으로 국민들의 주택에 대한 개념이 자산증식이 아닌 주거로 정착되게 될 것이다.


7. 지역별 가치와 문화를 재발견하고 그 특성을 강화하는 문화운동이 필요하다

강남에 대한 수요는 실주거가치에 대한 평가에 있다기 보다는 “강남”이라는 일종의 Brand에 대한 무형적 프리미엄일 것이다. 오죽하면 맞선자리에서 강남 산다면 대우가 달라진다 하겠는가? 이는 강북문화를 하위문화로, 강남을 상위문화로 보는 문화를 수직계열화하여 보는 천박성에서 기인한다고 본다. 각 지역마다의 특성이 있고 각 개인의 가치관은 다르며, 그에 따라 형성된 문화를 계층화하는 것은 인간과 지역의 정체성과 다양성을 부인하는 것이다. 강북민들도 이러한 허위, 열등의식에 벗어나야 하며, 자기 지역의 장점과 특성을 살려 정체성을 확립하는데 힘써야 할 것이다.
짬짜미를 통해 인위적으로 아파트가격을 올릴려는 시간에 복지예산의 불합리 시정을 위한 국민청원에 적극 참여하고, 학교폭력 근절을 위한 활동, 촌지 추방 운동을 통해 교육분위기 조성에 일조하는 것, 장애인과 기초생활자를 위한 봉사활동, 빈민의 자활을 위한 구제은행 설립(유누스의 그라민은행이 모델이 될 수 있으나 한국의 적용여부는 신중해야 할 듯), 특정 예술분야의 육성을 통한 대표 문화 개발, 각 시민단체간 연대체 형성으로 지역현안 해결 등 지역마다 특성에 맞는 “사람 냄새 나는” 문화를 만들어 나감으로써 지역에 대한 자부심과 생활환경 개선을 기대할 수 있게 될 것이다.
이러한 활동의 활성화는 강남에 대한 열등의식을 극복하고 강남 진입 필요성을 감소시키게 될 것이다.


8. 부동산문제에 있어 잘못된 상식

1) 공공개발로 원가 분양하면 민간 건설사의 공급이 부족해져 가격이 상승한다.

2) 아파트가격이 하락하면 자산계층의 소비감소로 경기가 침체된다.

3) 양도세 및 보유세 강화는 반시장적이며 사회주의적 정책이다.

4) 강남에서 수십년 전부터 산 사람이나 퇴직자는 보유세 강화의 피해자이다.

5) 아파트가격 폭등의 주범은 투기세력과 강남 사람들이다.

* 위 5가지의 잘못된 상식에 대한 찬반과 그 이유는 각자의 몫입니다.



9. 마치며

정부는 10.29, 8.31, 3.30, 11.15 부동산 안정정책을 잇달아 내어 놓으면서도 안정을 장담할 수 없는 실정이다. 이 과정에 계층간의 갈등야기, 지리한 공방에 따른 사회적 에너지 낭비, 정책의 불신 등 사회적 비용을 너무 많이 지불했다. 처음부터 1가구1주택 양도세 과세, 거래세 인하, 보유세 강화, 공공개발 원가 분양, 불합리한 세제 정비이라는 단순한 원칙만 발표했더라도 충분한 효과를 보았을 것이며, 우리 사회가 부담한 시간과 정력의 낭비는 없었을 것이다. 사안의 근원적 통찰을 통해 문제의 핵심을 잡아가는 혜안을 이 정부에 기대하는 것은 무리일까?




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